Dans votre vente à réméré, vous êtes resté dans le logement en versant une indemnité d’occupation à l’acheteur, et cette indemnité vous étrangle. Lorsqu’elle est excessive, elle se conteste, et elle révèle souvent la vraie nature de l’opération. Titulaire de la mention de spécialisation en droit bancaire et financier, je conteste les indemnités d’occupation abusives.
L’indemnité d’occupation dans le réméré
Après la vente, le vendeur reste généralement dans le bien jusqu’à exercer sa faculté de rachat. En contrepartie, il verse à l’acheteur une indemnité d’occupation pour la période concernée. Cette indemnité est normale dans son principe, mais son montant doit rester en rapport avec la valeur locative réelle du bien.
Quand l’indemnité devient abusive
L’indemnité est abusive lorsqu’elle dépasse nettement ce qu’un loyer normal représenterait pour le même bien. Dans les montages déséquilibrés, elle est volontairement gonflée pour assécher financièrement le vendeur, l’empêcher de réunir les fonds du rachat, et garantir à l’investisseur un rendement élevé. C’est un mécanisme classique des réméré abusifs.
L’indemnité, indice d’un prêt déguisé
Une indemnité d’occupation calculée comme un rendement financier ne joue plus le rôle d’un loyer : elle fonctionne comme des intérêts. C’est l’un des indices les plus forts d’un prêt dissimulé sous l’apparence d’une vente, et donc un argument central pour requalifier le réméré en prêt déguisé, avec à la clé l’application des règles de l’usure.
Contester le montant
La contestation suppose de comparer l’indemnité à la valeur locative réelle du bien et de reconstituer le rendement qu’elle procure à l’investisseur. Plus l’écart est important, plus l’opération apparaît déséquilibrée, ce qui nourrit aussi bien la contestation de l’indemnité que la remise en cause globale du réméré.
Le rôle de l’avocat
J’évalue l’indemnité au regard du marché locatif, je la replace dans l’économie d’ensemble de l’opération, et j’en tire les conséquences : réduction de l’indemnité, requalification en prêt, ou contestation globale dans le cadre du contentieux de la vente à réméré.
Questions fréquentes
Une indemnité d’occupation est-elle normale dans un réméré ?
Oui, dans son principe. C’est son montant excessif, sans rapport avec un loyer de marché, qui pose problème.
Que prouve une indemnité trop élevée ?
Elle révèle souvent que l’opération est en réalité un prêt, l’indemnité jouant le rôle d’intérêts. C’est un argument fort de requalification.
La première consultation est-elle gratuite ?
Oui, elle sert à apprécier le caractère abusif de l’indemnité avant tout engagement.
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