Saisie immobilière et droit bancaire : en quoi l’intervention d’un spécialiste est-elle nécessaire ?
En matière de saisie immobilière et de droit bancaire, la présence d’un spécialiste est souvent décisive, comme vont le démontrer les développements ci-dessous. En effet, la banque généralement principale créancière des particuliers propriétaires d’une résidence principale ou secondaire, est souvent créancier hypothécaire. Elle est donc en droit d’engager une saisie immobilière du bien en vue de sa vente aux enchères publiques si le particulier ne paye pas les échéances de son crédit.
La procédure de saisie immobilière est engagée par le créancier disposant d’un titre exécutoire correspondant à une décision de justice qui condamne le particulier à payer une somme d’argent ou à un acte notarié revêtu de la formule exécutoire. Plusieurs solutions s’offrent aux particuliers qui ont tout intérêt à faire appel à un spécialiste du droit bancaire :
Avant que la vente forcée ne soit prononcée par le juge de l’exécution, le particulier a la possibilité d’obtenir la vente de son bien de gré à gré et ainsi d’éviter la vente aux enchères publiques. Cette alternative à la vente forcée peut aussi bien convenir au débiteur qu’au créancier puisque le prix de vente amiable est souvent supérieur à celui obtenu dans le cadre de la vente aux enchères publiques. L’intervention d’un professionnel du droit bancaire peut être intéressante si le débiteur souhaite négocier avec son créancier pour convenir d’un règlement amiable et éviter les frais de poursuites.
L’art. L.137-2 du code de la consommation précise : « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. »
Par ailleurs, la Cour de Cassation a considéré dans un arrêt du 10 juillet 2014 que « le point de départ du délai de prescription biennale prévu par l’article L.137-2 du Code de la consommation se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé ».
Ce revirement de jurisprudence indique donc que le délai de prescription devra désormais être établi en prenant en compte la date du premier incident non régularisé. Il faut également noter que si un tel arrêt avait été rendu plus tôt, de multiples saisies immobilières auraient pu être évitées entre novembre 2012 et juillet 2014. Conséquence négative de cette décision : les banques sont désormais plus réticentes lorsqu’il s’agit d’accorder des délais à l’amiable à leurs clients rencontrant passagèrement des difficultés financières, notamment en raison du risque de prescription de leur créance.
Cependant, le 11 février 2016, la première chambre civile de la Cour de cassation est revenue sur ces arrêts de 2014 et 2015 par l’intermédiaire de quatre arrêts modifiant le point de départ de la prescription biennale appliquée dans le cadre du crédit immobilier octroyé par un organisme de crédit à un particulier.
En vertu des dispositions des articles L137-2 du code de la consommation et des articles 2224 et 2233 du Code civil, la Cour de Cassation a affirmé :
« Attendu qu’à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité ».
Cet arrêt de 2016 est totalement contraire à l’attendu de principe du 10 juillet 2014 et est accueilli différemment selon que l’on se place du côté du consommateur ou de la banque. Il faut dire que les nombreux changements de la Cour de cassation sont source d’insécurité juridique et ne satisfont ni les consommateurs particuliers ni les banques.
La banque doit respecter les formalismes et délais légaux sous peine de voir annuler l’ensemble de la procédure de saisie immobilière. Divers vices de procédures peuvent être mis en avant par le débiteur à savoir :
- Le non-respect du délai de carence d’un mois entre la date de signification de l’assignation en justice par l’huissier de justice pour l’audience d’orientation et la date de l’audience.
- L’absence de mentions obligatoires communes à tous les exploits d’huissier.
- La prescription du titre, de la créance ou de l’action en vertu de la prescription biennale conformément à l’article L137-2 du Code de la consommation et de la jurisprudence de la Cour de cassation du 28 novembre 2012.
- Le défaut de forme, l’incompétence ou l’incapacité de l’officier auteur de l’acte authentique de vente ou de l’acte de prêt conformément au Décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.
- L’absence de dénonciation ou de notification du titre exécutoire au débiteur, à l’ensemble des héritiers, au tuteur ou curateur, rendant caduque le commandement de payer signifié par voie d’huissier.
Lorsque l’analyse du crédit montre que la banque a utilisé l’année lombarde pour le calcul des intérêts du crédit ou lorsque la banque a annoncé un TEG erroné, il est possible, grâce à un spécialiste du droit bancaire, d’obtenir la substitution du taux d’intérêt légal au taux conventionnel. Si la créance de la banque est inférieure aux intérêts qu’elle doit à l’emprunteur, alors la déchéance du terme est sans effet. Ceci peut entraîner l’annulation du commandement de payer. Ainsi, la cour d ‘appel de Toulouse a, par arrêt en date du 10 octobre 2017, annulé un commandement de payer faute pour la banque d’avoir mentionné le taux de période dans l’avenant au contrat de crédit. ARRET 16-10-2017.
De même la cour d’appel de Bordeaux a, par arrêt en date du 31 janvier 2018, confirmé une annulation du commandement de payer. CA Bordeaux, 1re ch. civ., 31 janv. 2018, n° 17 00289
L’intervention d’un spécialiste en droit bancaire peut donc être déterminante en matière de saisie immobilière.